城市房屋拆迁管理条例释义（最新现在国家的拆迁政策）_律界星

房屋拆迁制度的回顾
我国的房屋拆迁制度是不动产征收拆迁制度的一部分。房屋拆迁制度随着全国的政权建立而开始，在1991年《城市房屋拆迁管理条例》的实施标志着形成专门的制度直到这一次变革。房屋拆迁作为一个制度，在不同的时期有不同的特点，按时间顺序及特点大致可分类为：没收；和平赎买；文革公有；拆迁；征收与拆迁。

1,没收
1949年4月25日，中国人民革命军事委员会主席毛泽东、中国人民解放军总司令朱德颁布《中国人民解放军布告》，宣布约法八章：（一）保护全体人民的生命财产；（二）保护民族工商农牧业，凡属私人经营的工厂、商店、银行、仓库、船舶、码头、农场、牧场等，一律保护，不受侵犯；（三）没收官僚资本；（四）保护一切公私学校、医院、文化教育机关、体育场所和其他一切公益事业；……（七）有准备有步骤地废除农村的封建土地所有制；……。至1949年底，全国的没收了官僚资本企业2858个，并对帝国主义在华企业通过管制、征购、征用、代管等措施，将一千多家外国企业归为新中国所有，这当然也包括这些企业的房屋。

2,和平赎买
1954年9月2日，政务院通过的《公私合营工业企业暂行条例》规定：对资本主义企业实行公私合营，赎买资方股份。1956年初，全国范围资本主义工商业实现了全行业公私合营。国家对资本主义私股的赎买改行“定息制度”，统一规定年息五厘。生产资料由国家统一调配使用，资本家除定息外，不再以资本家身份行使职权，并在劳动中逐步改造为自食其力的劳动者。1966年9月，定息年限期满，公私合营企业的包括房屋在内的生产资料最后转变为社会主义全民所有制。在此期间，城市对私房实行的“经租”政策，把一部分私房房主的房屋通过“经租”的方式实际上变成了公有。农村实行了人民公社制度，对土地等生产资料实行了公有但没有对农民住宅房屋实行公有。

3,文革“公有”
1966年开始中国进入了“文化大革命”时期，在当时的政治气候下，很多私有房屋所有权人主动上缴房契，城市的房屋貌似“公有”了。相当一部分私房房主被下放农村，交出了原来的房屋。文革结束后，各地政府成立了《落实私房政策办公室》开展了落实私房政策工作，退还了大部分私房。

4,拆迁
1991年国家实施了《城市房屋拆迁管理条例》，由建设单位作为拆迁人向政府申请取得了《拆迁许可证》后对被拆迁人的房屋进行拆迁。2001年，国务院又颁布了修改后的《城市房屋拆迁管理条例》，推进了“补砖头”替代了原来的“按人头补偿”并加大了强拆的力度，由此引发了较多的社会矛盾。

5,征收与拆迁
2011年1月，国务院实施了《国有土地上的房屋征收与补偿条例》，废止了原来的《城市房屋拆迁管理条例》从程序上规范了为了公共利益的需要才能进行的房屋征收活动。由于缺乏更细的可操作的规定，并没有达到预期的效果。“拆危”、“拆违”、“旧城改造”、“棚户区改造”、“绿化隔离带改造”等等马甲纷纷出台，出现征收与拆迁并行的局面，“大拆大建〞仍然有增无减，这种局面一直维持到了今天。

三、政策的变革与实务
2021年8月31日，住建部在经过充分公开的征求意见的基础上，正式下发了《在实施城市更新行动中防止大拆大建的问题的通知》，正式的提出了“城市更新中不得大拆大建”。这是中国不动产征收拆迁制度转变的标志性文件，我们要认真的学习和贯彻好这个文件的精神。

（一）《通知》的法律依据与意义
《通知》征求意见阶段，曾有人担心这个通知作为政策性文件也就是一个规章性的东西，它的效力有多高？是否能够起到它应有的作用？它是否具有法律的依据？对此我予以了肯定的回答，这个通知所确立的原则是有此前多个中央和国务院政策作为导向的，而且是有法律作为依据的。

10多年前全国人大通过了《循环经济促进法》，其中的第25条二款就明确指出：“城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者，应当采取措施，加强建筑物维护管理，延长建筑物使用寿命。对符合城市规划和工程建设标准，在合理使用寿命内的建筑物，除为了公共利益的需要外，城市人民政府不得决定拆除。”

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经对房屋征收拆迁有了程序性和原则性的规定，而《通知》在行政法规的定性规定的基础上做了进一步定量的规定，使《条例》这个行政法规有了更好的操作性。

实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划《纲要》明确的重大工程项目。实施城市更新行动要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。

实施城市更新行动不能继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向；不能随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，变相抬高房价，增加生活成本，产生新的城市问题。

（二）防止大拆大建的实务
1,严格控制大规模拆除。
除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。倡导利用存量资源，鼓励对既有建筑保留修缮加固，改善设施设备，提高安全性、适用性和节能水平。对拟拆除的建筑，应按照相关规定，加强评估论证，公开征求意见，严格履行报批程序。

2,严格控制大规模增建。
除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。在确保安全的前提下，允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。鼓励探索区域建设规模统筹，加强过密地区功能疏解，积极拓展公共空间、公园绿地，提高城市宜居度。

3,严格控制大规模搬迁。
不大规模、强制性搬迁居民，不改变社会结构，不割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。践行美好环境与幸福生活共同缔造理念，同步推动城市更新与社区治理，鼓励房屋所有者、使用人参与城市更新，共建共治共享美好家园。

4,确保住房租赁市场供需平稳。
不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

（二）、全力保留城市记忆
1,保留利用既有建筑。
不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，不脱管失修、修而不用、长期闲置。对拟实施城市更新的区域，要及时开展调查评估，梳理评测既有建筑状况，明确应保留保护的建筑清单，未开展调查评估、未完成历史文化街区划定和历史建筑确定工作的区域，不应实施城市更新。鼓励在不变更土地使用性质和权属、不降低消防等安全水平的条件下，加强厂房、商场、办公楼等既有建筑改造、修缮和利用。

2,保持老城格局尺度。
不破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，不修大马路、建大广场。鼓励采用“绣花”功夫，对旧厂区、旧商业区、旧居住区等进行修补、织补式更新，严格控制建筑高度，最大限度保留老城区具有特色的格局和肌理。

3,延续城市特色风貌。
不破坏地形地貌，不伐移老树和有乡土特点的现有树木，不挖山填湖，不随意改变或侵占河湖水系，不随意改建具有历史价值的公园，不随意改老地名，杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象，严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为。坚持低影响的更新建设模式，保持老城区自然山水环境，保护古树、古桥、古井等历史遗存。鼓励采用当地建筑材料和形式，建设体现地域特征、民族特色和时代风貌的城市建筑。加强城市生态修复，留白增绿，保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”。

（三）、量力而行，稳妥推进改造提升
1,加强统筹谋划。不脱离地方实际，不头痛医头、脚痛医脚，杜绝运动式、盲目实施城市更新。加强工作统筹，坚持城市体检评估先行，因地制宜、分类施策，合理确定城市更新重点、划定城市更新单元。与相关规划充分衔接，科学编制城市更新规划和计划，建立项目库，明确实施时序，量力而行、久久为功。探索适用于城市更新的规划、土地、财政、金融等政策，完善审批流程和标准规范，拓宽融资渠道，有效防范地方政府债务风险，坚决遏制新增隐性债务。严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新。

2,探索可持续更新模式。
不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，政府注重协调各类存量资源，加大财政支持力度，吸引社会专业企业参与运营，以长期运营收入平衡改造投入，鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。支持项目策划、规划设计、建设运营一体化推进，鼓励功能混合和用途兼容，推行混合用地类型，采用疏解、腾挪、置换、租赁等方式，发展新业态、新场景、新功能。

3,加快补足功能短板。不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程、形象工程和面子工程。以补短板、惠民生为更新重点，聚焦居民急难愁盼的问题诉求，鼓励腾退出的空间资源优先用于建设公共服务设施、市政基础设施、防灾安全设施、防洪排涝设施、公共绿地、公共活动场地等，完善城市功能。鼓励建设完整居住社区，完善社区配套设施，拓展共享办公、公共教室、公共食堂等社区服务，营造无障碍环境，建设全龄友好型社区。

4,提高城市安全韧性。不“重地上轻地下”，不过度景观化、亮化，不增加城市安全风险。开展城市市政基础设施摸底调查，排查整治安全隐患，推动地面设施和地下市政基础设施更新改造统一谋划、协同建设。在城市绿化和环境营造中，鼓励近自然、本地化、易维护、可持续的生态建设方式，优化竖向空间，加强蓝绿灰一体化海绵城市建设。

5,为切实防止大拆大建问题，加强对各市（县）工作的指导，督促对正在建设和已批待建的城市更新项目进行再评估，对涉及推倒重来、大拆大建的项目要彻底整改；督促试点城市进一步完善城市更新工作方案。住建部将定期对各地城市更新工作情况和试点情况进行调研指导，及时研究协调解决难点问题，不断完善相关政策，积极稳妥有序推进实施城市更新行动。

现实告诉我们，土地财政已经走到了尽头，大拆大建已经让我们的环境和社会难以承受，变革势在必行。但是，树欲静而风不止，一些官员习惯了的东西要他改过来很难，所以中国的不动产征收拆迁制度完成变革还有相当长的一段路要走。然而，路再难，我们不能不走。 山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村，希望能尽快走上正道！收起