腾退和拆迁的区别（土地腾退最新政策 ）_律界星

关于拆迁和拆迁补偿的相关法律问题，我们之前已经分享很多了，最近有网友在后台留言，咨询有关房屋腾退的案件。很多网友表示，不明白腾退和拆迁有什么不同。今天咱们就通过京声律所最近成功办理的一宗宅基地腾退案，给大家讲讲，什么是腾退？遇到房屋腾退，该如何维权。

在分享案例之前呢，咱们得先把“腾退”这个概念搞明白。首先，“腾退”这个词本身并非一个法定的概念，也就没有明确的法律依据。腾退最早源于2001年12月30日北京市政府发布的《北京市绿化隔离地区土地置换管理办法》。此办法首次提出采用“腾退”的方式，解决各区县绿化隔离地区所需土地的置换问题。

正因为腾退所需的审批流程少、成本低，很快被一些乡镇政府作为应对集体土地拆迁的“杀手锏”，大范围地拓展开来，而且主要应用于集体土地上的房屋。具体的步骤大概就是，村委会通过开会确定腾退方案及实施细则，明确腾退的范围、被腾退人、被腾退房屋、被安置人等认定标准，货币补偿和房屋安置的补偿标准等，然后根据腾退办法与被腾退人签署腾退补偿协议，进行腾退、拆除与补偿。

与正规的拆迁相比，腾退跳过了《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》等相关法律法规，仅需要依照《村民委员会组织法》行事即可，虽然实施起来效率更高，更方便，但难免会出现“时间短”“赔偿低”“维权难”等问题，对“被腾退”的当事人很不公平，同时还可能给他们的生活带来很多麻烦。

前不久，北京市大兴区某村村民刘女士，就遭遇了“暴力腾退”时间，给身心造成了巨大伤害。

【案情回顾】

2020年6月，刘女士一家收到了村委会的《房屋腾退告知书》，告知刘女士家所在宅基地需要被腾退，要求刘女士一家尽快腾空搬离，并给出第三方出具的拆迁估价，但此估价明显低于国家规定的补偿标准。

2020年6月到10月，刘女士与当地村委会就相关赔偿问题多次协商未果。

2021年3月，村委会开始实施腾退工作。为了尽快“搞定”刘女士一家，他们费尽心思，用尽花招。找人说情、敲门砸窗、断水断电，甚至以“强拆”相逼……闹得刘女士一家身心俱疲，不得消停。

然而面对少得可怜的补偿金，刘女士知道，自己坚决不能退让。于是她通过熟人，联系到京声律所，希望我们能够通过法律途径，帮助自己争取公平合理的补偿安置金。

【律师办案】

接受委托后，袁律师告诉刘女士，腾退这事儿，虽然没有法律规范，没有严格的程序，甚至连补偿款都悬而未决，但它绝不是“法外之地”。无论是拆迁还是腾退，其最终都是为项目建设用地而大规模拆除房屋，都需要项目主体来进行补偿安置，而只要有补偿安置方面的政策，就意味着可以通过谈判协商的路径获得最终的理想补偿。

安抚好当事人后，袁律师开始带领京声律所团队，制定谈判策略。

第一步，他们先对刘女士一家涉及的腾退项目的背景和政策进行了详细调研，了解到此次开发商的需求和很急切，急需尽快征收土地，马上动工，于是决定以此为切入点，制定谈判策略。

第二步，找到村委会的软肋，证明他们“暴力腾退”的不合法性。

根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第27条第二款的规定：“村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利。”

由此可见，村委会对刘女士一家实行的“敲门砸窗、断水断电，甚至以强拆相逼”等行为，都是违法的。

找到了这两个突破口，袁律师找准了合适的时机，陪同刘女士一起与开放商大领导进行谈判。有了上面“两大武器”在手，袁律师已经胸有成竹，因此在谈判过程中表现得从容不迫，有战略，有节奏，进退有度，果断决绝。

最后，在经历几轮谈判后，袁律师成功帮助委托人刘女士谈妥了安置面积、补偿款的数额和发放、选房交房等种种细节，并且成功签订了腾退协议。按照袁律师的话说，“只有一切落实到白纸黑字，委托人的利益才能得到保障”。

完成上述一系列过程，前前后后仅用了不到一个月时间，袁律师没有通过诉讼程序，就帮委托人拿到了满意的补偿金额，最终谈下来的房产价值，按市价高达一千万元左右，委托人相当满意。

总之，通过今天分享的这则案例，就是想告诉大家，无论是拆迁也好，腾退也罢，无非都是为了获得土地。既然都是获得土地，就不可因项目名称不同而区别对待，拆迁要走什么程序，腾退也相应地要走什么程序；拆迁要给被拆迁人多少补偿，同等条件下的被腾退人也应当获得同等补偿。切不可听信村委会的一面之词，更不要被一些不合规范的腾退手段吓住，遇到谈不拢的情况，要及时寻求律师的帮助，我们一方面可以通过更具策略性的谈判，帮助当事人争取到合理的补偿款；另一方面，即便遇到实在谈不谈的情况，还可以通过起诉，让法院帮我们讨回公道。