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离婚时该如何分割按揭房产

上海高院认为：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。

显然对于按揭房屋的权属问题，上海高院的解释体现的基本精神是：谁是购房合同中的买收人房屋产权归谁，房屋登记在谁的名下产权归谁，不必考虑取得产权证的时间是发生在结婚登记之前还是在结婚登记之后。以夫妻共同财产偿还的按揭贷款部分比照一般的债权债务关系处理。对房屋增值部分在离婚时也不予考虑。

江苏省高院认为：夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记与一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。如果所有权（即房产证）系婚前取得且登记在一方名下，但在夫妻关系存续期间用共同财产还贷的，该房屋应认定为登记一方的个人财产，对于婚后以夫妻共同财产偿还的贷款部分，由享有所有权的一方予以返还。如夫妻另一方要求分割房屋增值部分收益的，人民法院应予支持。

可见，江苏省高院的解释以实际取得所有权的时间作为判断按揭购买房屋是否属于夫妻共同财产的时间标准，同时考虑到房屋增值因素。我个人认为我省高院的规定较之上海高院的规定更合乎法律规定，更能适应我国房价逐年增长的大背景，更有利于对离婚时不能取得房屋所有权一方（司法实践中主要是女方）的保护。

法律的规定比较难懂，还是举一个例子来具体分析一下两地法院不同的法律规定所引起的不同法律后果。

2000年1月1日，甲方与某房地产开发公司签订购房合同，以50万的价格购买房产一套，首付10万元，向银行贷款40万元，20年还清。2001年2月14日甲方与乙方登记结婚。2002年1月1日取得房产证，产权人为甲方。2006年1月双方因感情破裂诉至人民法院要求离婚，经人民法院委托相关机构进行评估，该房产市场价值为100万。经查双方婚后共同偿还按揭贷款10万元。问法院如何分割该财产。

上海：该房产属于甲方个人财产，乙方有权要求分得5万元的婚后共同偿还贷款；尚欠按揭贷款30万元由甲方负责偿还。

江苏：该房产属于夫妻共同财产，乙方归还甲方5万元首付款后，对于房屋的分割参照最高院关于婚姻法司法解释（二）第二十条进行分割

若乙方不要房产，则甲方应当支付乙方（100-30）/2=35万元，所以在江苏，乙方可以实际获得30万元的补偿，大大高于在上海所获得的5万元。

若甲乙双方于2002年2月14日进行结婚登记，婚后共同归还贷款5万元。那么两地法院又是如何处理的呢？

上海：房屋仍然属于甲方个人财产，乙方分得5万元的婚后共同偿还贷款，按揭债务由甲方承担。

江苏：该房产属于甲方的个人财产。但是乙方有权要求甲方返还5万元的婚后共同偿还贷款。同时对于房产增值的部分50万元（100万市价-首付10万-按揭还款10万-尚欠按揭30万），乙方也有权要求平均分割。因此乙方实际获得30万。实际上，房产是否属于甲方个人财产对乙方不产生多大影响。

附:

江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要（征求意见稿）十三、【关于按揭房屋的权属认定】

夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。

夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，如果所有权系婚前取得且登记在一方名下，但在夫妻关系存续期间又用共同财产还贷的，该房屋应认定为登记一方的个人财产。对于婚后以夫妻共同财产偿还的贷款部分，由享有所有权的一方予以返还。如夫妻另一方要求分割房屋增值部分收益的，人民法院应予支持。

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