案情回放;张先生和李女士于1999年结婚，有一个可爱的女儿。婚后，双方常因家务琐事争吵，导致夫妻感情破裂，两人先后于2005年、2007年签订书面离婚协议，约定一套价值45万元的房产归李女士所有，另一套价值40万元的房产归张先生所有。但两人并未到民政部门办理离婚手续，并且一直共同生活至2009年。
2009年8月，李女士持两份离婚协议书到法院起诉，要求与丈夫离婚，并要求按离婚协议，分割夫妻共同财产。张先生则辩称，他们夫妇已于2006年将那套价值40万元的房产卖给了一位姓李的朋友，如今只剩那套价值45万元的房产可作为夫妻共同财产分割，而他本人应该分得该房产的一半。
庭审中，那位买房子的李先生出庭作证，称已将30余万元房款交付张先生。一审法院判决，双方离婚，女儿由李女士抚养教育，张先生支付抚养费;45万元的房产归李女士所有，但李女士需找付差价款22.5万元给张先生。对此结果，李女士不服，提起上诉。
二审法院经审理查明，张先生主张卖出的房屋，目前尚未办理过户手续，仍登记在张先生名下;张先生已收到房款30万元，但对于此款的去向，他却不能作出合理解释。
二审法院认为，本案诉争的两套房产均登记在夫妻二人名下，张先生主张已将其中的一套房产出卖他人，李女士并不认可，该买卖合同是否成立、房款数额及去向等，系张先生的个人行为，与李女士无关。二审法院遂改判：将双方诉争的一套价值45万元的房产归李女士所有，另一套价值40万元的房产归张先生所有。
接到判决书时，李女士喜极而泣，张先生也服判息诉。
以案释法;本案主要涉及到两个法律问题。一是离婚协议的效力。根据我国婚姻法等相关司法解释精神，离婚案件中的双方当事人，在婚姻关系存续期间签订的离婚协议，属附条件的协议，当事人为了达到协议离婚的目的，可能在子女抚养、财产分割等方面作出有条件的让步。协议签订后，如果双方未到婚姻登记机关办理协议离婚手续，该离婚协议因所附条件不成立而不生效，对双方均不产生法律约束力，其约定不能当然作为人民法院处理离婚案件的直接依据。
本案中，李女士要求法院按照离婚协议来分割房产的主张与法无据。该协议仅仅可以作为法院处理案件的参考。
二是离婚案件的一方当事人主张已卖出的房产应否作为夫妻共同财产一并处理。在司法实践中，双方当事人对房产是否出卖有争议，一般有两种情形，一是诉争的房屋产权已过户至第三人名下，二是诉争的房屋产权仍登记在夫妻双方名下。对第一种情形，因第三人已取得所有权，宜另案处理。对于第二种情形，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，依据不动产权属证书的效力，双方诉争的房屋仍应当作为夫妻共同财产予以认定并分割。故二审法院并非根据离婚协议而是根据物权法等相关法律规定，结合本案实际情况依法予以改判。
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